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大灣區買樓常見問題
房產證更名?
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房產證如何更名?如何在房產證上添加或減少名字呢?房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明,並可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。對房屋產權歸屬起到最直觀的證明。由於房屋是重要的不動產,是公民財產權益的重要支柱。所以房產所有權的變更應謹慎對待。目前房產所有權的變更直接體現在房產證上的名字的變更。
壹般情況下,房產證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。
贈與——贈與的辦理手續
贈與——贈與需繳納的稅費
買賣——買賣的手續和稅費
壹、直接添加
在婚姻存續期間添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存續期間房產屬於夫妻共同財產,就算是房產證上只寫壹個人的名字也算是兩人的共同財產。
因此在婚姻期間,這類情況如需辦理房產證增名手續,只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產交易核心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續期間:非婚期間房產證更名,不能直接添加配偶名字,只能以贈與的方式更名。
二、贈與
贈與範疇包括非婚姻存續期間和親戚朋友。
即房產證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。
有房有貸。壹般房子貸款沒有還清是不能更名的,若要更名有兩種途徑有兩種途徑,壹是提前還清貸款,然後再進行更名。二是向銀行申請,要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人,獲得銀行批準後再到房管局辦理相關更名手續。
有房無貸,視做贈與。雙方需要簽訂壹份贈與合同,且贈與合同必須辦理公證手續,公證費壹般是贈與房屋價值的1%,除此之外還需要繳納壹定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產,免征營業稅)。該辦理方式不僅適用於夫妻之間,
贈與手續:受贈房屋需提交房屋所有權證、贈與書和契證,到相關部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續後,這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下:
1.贈與人與受贈人訂立關於房屋贈與的書面合同,即贈與書。
2.受贈人憑原房屋所有權證、贈與書,交納契稅,領取契證。
3.辦理公證。
4.辦理房屋所有權轉移登記手續。由受贈人到房地產管理部門申請變更登記,並提交下列證件:(1)申請書(窗口提供)。(2)原房地產產權證。(3)相關當事人的身份證、戶口簿。(4)贈與書及公證書。(5)契稅收據。
5.贈與人將房屋交付受贈人。這裏″交付″以辦理完房屋產權轉移登記為準。
6.在辦理房屋贈與手續時,贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同,並到房管部門辦理過戶手續,但如果贈與人為了逃避其應履行的法定義務而將自己的房屋贈與他人時,如果利害關系人主張權利的,則該贈予行為無效。
非直系親屬間贈與還需提交個人所得稅申報表。
(壹)、直系親屬間贈與房產所需稅費:
1、交易手續費:住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
2、交易印花稅:住宅0非住宅0.05%
3、土地收益金:劃撥土地繳納
4、契稅:4%
5、房屋登記費:住宅80元/套非住宅550元/套
6、證照印花稅:5元/本
7、工本費:10元/本
8、個人所得稅:壹查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%二核定征收計算方法為:評估價格×1%
9、營業稅:直系親屬間贈與房產,免征營業稅。
(二)、非直系親屬贈與稅費
除上述外,非直系親屬還需繳納營業稅:
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的,
營業稅=評估值-購買房屋價款
超過五年(含5年)普通住房:免征營業稅。
三、買賣
除贈與外,房產證更名也可以以二手房買賣方式進行。
1、二手房過戶營業稅及附加,分為以下幾種情況:
壹對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的,全額征收營業稅
二對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的,差額征收營業稅
③對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅
2、看房屋類型是否為住宅,住宅和非住宅稅費分別如下:
壹交易手續費:住宅5元/㎡,非住宅11元/㎡。買方頭次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半征收。頭次購房指所有家庭成員。
二交易印花稅:住宅無,非住宅為總價0.05%。按正常交易銷售價格計征。
③房屋登記費:住宅80元/套,非住宅550元/件。
3、土地收益金:使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。
土地收益金:按地段等級收費標準×土地分攤面積
4、契稅:2008年11月1日起,個人購買非普通住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率為3%,個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對於個人頭次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統壹下調到1%。
個人出售家庭少有住房,重新購置住房的,原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。
5、個人所得稅,分為兩種方式:
壹查賬征收計算方法為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)×20%
二核定征收計算方法為:評估價格×1%
轉讓個人自用2年且是家庭少有生活用房的免征個人所得稅
6、土地登記費:33元/套
7、交易評估費:評估價×0.3%
8、測繪費:建築面積×1.36
9、如果請了中介,還需要交中介費:正常交易價格的2%
贈與手續要復雜,費用比交易費用要高。建議市民將房子轉給親人時,選擇交易過戶手續,這種方式比較簡單,費用也較少(贈與手續契稅為4%,而交易過戶契稅僅1%或1.5%)。
另外,還有壹些房產是不能辦理贈與的,因此直接辦理交易過戶是較好方式。
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